Heizen im Umbruch: Was gilt wirklich?
Kaum ein Thema verunsichert Immobilienbesitzer derzeit so stark wie die Energie- und Heizungsfrage. Wer „Heizung“, „GEG“ oder „Wärmepumpe“ googelt, landet in einem Informationsraum, der zwischen Beruhigung und Apokalypse schwankt. Zwischen Schlagzeilen, politischen Deutungen, Herstellerkampagnen und Social-Media-Debatten entsteht der Eindruck eines akuten Zwangs zur Sanierung. Tatsächlich ist die Lage komplexer – und vor allem weniger hysterisch, als sie oft dargestellt wird.
Die Unsicherheit entsteht nicht durch ein einzelnes Gesetz, sondern durch das Zusammenspiel mehrerer Ebenen: gesetzliche Vorgaben, Übergangsfristen, kommunale Wärmeplanung, technische Voraussetzungen von Gebäuden und eine sich verändernde Förderlandschaft. Wer diese Ebenen vermischt, kommt zwangsläufig zu falschen Schlüssen. Wer sie trennt, kann rational entscheiden.
Gesetzlicher Rahmen: Was das Gebäudeenergiegesetz tatsächlich regelt
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bildet die rechtliche Grundlage der aktuellen Heizungsdebatte. Es setzt Leitplanken, definiert Standards und Zielrichtungen, erzwingt aber keine pauschalen Sofortmaßnahmen im Bestand. Entscheidend ist die vielzitierte 65-Prozent-Erneuerbare-Regel: Neue Heizungen sollen künftig zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden.
Wichtig ist dabei der zeitliche Kontext:
- In Neubaugebieten gilt diese Anforderung seit dem 1. Januar 2024.
- Im Bestand greift sie erst im Zusammenhang mit der kommunalen Wärmeplanung:
- In größeren Kommunen spätestens ab 30. Juni 2026
- In kleineren Kommunen spätestens ab 30. Juni 2028
Eine übersichtliche Einordnung der Fristen bietet das Kompetenzzentrum Kommunale Wärmewende: https://www.kww-halle.de/werkzeuge/kww-kommunikationshilfen/falschinformationen-wpg-geg-fristen
Das bedeutet: Die Pflicht entsteht nicht automatisch, sondern kontextabhängig. Die lokale Infrastrukturplanung entscheidet maßgeblich über die praktische Umsetzung.
Austauschpflichten: Kein Generalzwang, aber klare Ausnahmen
Ein weit verbreiteter Irrtum lautet: „Bestehende Heizungen müssen raus.“
Das ist sachlich falsch.
Grundsätzlich gilt: Funktionierende Heizungsanlagen dürfen weiter betrieben werden.
Austauschpflichten betreffen primär sehr alte Anlagen, konkret sogenannte Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind. Diese Regel existiert nicht erst seit der GEG-Novelle, sondern seit vielen Jahren im Energierecht.
Nicht betroffen sind:
- Niedertemperaturkessel
- Brennwertkessel
Zusätzlich existieren Ausnahmen und Sonderregelungen, u. a.:
- für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser (Stichtag: 1. Februar 2002)
- bei Eigentümerwechseln, bei denen Übergangsfristen greifen
Die offizielle Darstellung der Regelungen findet sich beim Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung: https://www.bbsr-geg.bund.de/GEGPortal
Kurz gesagt: Es gibt keinen pauschalen Rausriss-Zwang, aber es gibt technisch und altersbezogene Austauschpflichten, die im Einzelfall greifen können. Dazu zwei Beispiele:
Beispiel 1: Zweifamilienhaus Baujahr 1900, Eigennutzung, Gas- und Holzheizung
Ein Zweifamilienhaus aus dem Jahr 1900 wird seit vielen Jahren von den Eigentümern selbst bewohnt. Die Wärmeversorgung erfolgt über eine Gasheizung, ergänzt durch einen Holzofen. Die Gastherme wurde in den frühen 2000er-Jahren erneuert und arbeitet als Niedertemperatur- oder Brennwertgerät.
Bewertung nach aktueller Rechtslage:
In diesem Fall besteht keine Austauschpflicht. Die Heizung ist funktionstüchtig und fällt nicht unter die 30-Jahres-Regel für Konstanttemperaturkessel. Auch die 65-Prozent-Erneuerbare-Anforderung greift derzeit nicht, da es sich um einen Bestandsbau handelt und die kommunale Wärmeplanung noch nicht abgeschlossen ist. Die Eigentümer dürfen die Anlage weiter betreiben. Erst bei einem späteren Heizungstausch müsste geprüft werden, welches System dann zulässig und wirtschaftlich sinnvoll ist.
Beispiel 2: Vierfamilienhaus Baujahr 2010, vermietet, Ölheizung
Ein Vierfamilienhaus aus dem Jahr 2010 wird vollständig vermietet. Beheizt wird das Gebäude über eine zentrale Ölheizung mit Konstanttemperaturkessel aus dem Baujahr. Die Anlage ist technisch noch funktionsfähig, entspricht jedoch nicht dem Stand moderner Brennwerttechnik.
Bewertung nach aktueller Rechtslage:
Hier kann eine Austauschpflicht greifen. Konstanttemperaturkessel unterliegen der gesetzlichen Austauschregel nach 30 Jahren. Unabhängig davon erhöhen steigende CO₂-Kosten die Betriebsausgaben, die bei vermieteten Objekten nur begrenzt umgelegt werden können. Auch ohne unmittelbaren gesetzlichen Zwang entsteht für den Eigentümer mittelfristig wirtschaftlicher Druck, die Heiztechnik zu erneuern oder auf ein alternatives System umzustellen.
Neue Gastherme: wirtschaftlich pragmatisch – strategisch begrenzt
Die Entscheidung für eine neue Gastherme ist aktuell eine der häufigsten Übergangslösungen im Bestand. Technisch ist sie bewährt, organisatorisch unkompliziert und finanziell im Vergleich günstig. In akuten Ausfallsituationen kann sie eine realistische Sofortlösung sein.
Kurzfristige Vorteile:
- geringe Investitionskosten
- schnelle Verfügbarkeit
- vertraute Technik
- breites Handwerkerangebot
Langfristig zeigt sich jedoch eine strukturelle Problematik:
- CO₂-Bepreisung:
Ab 2026 wird der CO₂-Preis nicht mehr fix festgelegt, sondern innerhalb eines Preiskorridors marktbasiert ermittelt (55–65 €/t CO₂ als Rahmen).
https://www.bundesumweltministerium.de
Das bedeutet: fossile Energieträger werden strukturell teurer. - Marktattraktivität:
Energiekennwerte spielen bei Vermietung und Verkauf eine zunehmend relevante Rolle. Fossile Heizsysteme verlieren perspektivisch an Akzeptanz. - Förderkulisse:
Förderprogramme fokussieren sich klar auf klimafreundliche Systeme. Fossile Neuanlagen sind förderpolitisch kaum noch relevant.
Einordnung:
Die neue Gastherme ist keine Zukunftstechnologie, sondern eine zeitlich begrenzte Übergangslösung. Sie kann sinnvoll sein – aber nicht als langfristige Strategie.
Wärmepumpe: Systemtechnik statt Ideologie
Die Wärmepumpe ist weder Allheilmittel noch Fehlkonstruktion. Sie ist eine Systemtechnologie, deren Effizienz vollständig vom Gebäude abhängt.
Sinnvoll, wenn:
- die Gebäudehülle energetisch solide ist
- niedrige Vorlauftemperaturen möglich sind
- ausreichend große Heizflächen vorhanden sind
- Heizlast realistisch berechnet wurde
- bauliche Rahmenbedingungen (Platz, Schall, Abstände) passen
- idealerweise Eigenstrom (PV) zur Verfügung steht
Kritisch, wenn:
- unsanierter Altbau mit hoher Heizlast
- kleine Heizkörper und hohe Vorlauftemperaturen
- bauliche Einschränkungen
- mangelhafte Netzanschlussleistung
Sachliche Bewertung:
Die Wärmepumpe ist technisch sinnvoll, wenn das Gebäude vorbereitet ist. Ohne vorbereitende Maßnahmen wird sie teuer, ineffizient und wirtschaftlich fragwürdig.
Dämmung: Der unterschätzte Kernfaktor
Unabhängig vom Heizsystem bleibt Dämmung der wirksamste Hebel zur Energieeinsparung. Sie reduziert den Bedarf – und nicht nur den Verbrauch.
Besonders wirksame Maßnahmen:
- Dach und oberste Geschossdecke
- Kellerdecke
- gezielte Fensteroptimierung
- Luftdichtheit
- Wärmebrückenreduktion
Vorteile:
- systemunabhängig wirksam
- dauerhafte Kostenreduktion
- geringere notwendige Heizleistung
- höherer Wohnkomfort
- bessere energetische Bewertung der Immobilie
Nachteile:
- Investitionsintensiv
- planerisch anspruchsvoll
- wirtschaftlich priorisierungspflichtig
Physikalisch gilt:
Weniger Wärmeverlust bedeutet weniger Energiebedarf – unabhängig von der Technik.
Energiesparen ohne Sanierung: die strukturellen Effizienzgewinne
Nicht jede Verbesserung erfordert Großinvestitionen. Technische Optimierung bietet erhebliche Einsparpotenziale:
- hydraulischer Abgleich
- optimierte Heizkurven
- smarte Regelungssysteme
- Rohrleitungsdämmung
- Anlageneffizienzsteigerung durch Wartung
Diese Maßnahmen sind unspektakulär – aber hochwirksam.
Förderung: unterstützend, nicht entscheidend
Die staatliche Förderung kann Investitionen erheblich erleichtern, darf aber nicht die Entscheidungsgrundlage ersetzen.
Die KfW-Heizungsförderung (Produkt 458) sieht Zuschüsse von bis zu 70 % der förderfähigen Kosten vor – abhängig von Voraussetzungen und Haushaltsmitteln.
https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestehende-Immobilie/Förderprodukte/Heizungsförderung-für-Privatpersonen-Wohngebäude-(458)
Wichtig:
- Förderlogiken ändern sich
- Haushaltsmittel sind begrenzt
- formale Antragspflichten sind strikt einzuhalten
- Förderung ist kein Rechtsanspruch
Förderung ist ein Instrument – kein Fundament.
Strategische Orientierung für Eigentümer
Statt Aktionismus ist Struktur gefragt:
- Gebäudezustand erfassen
- Heizlast berechnen
- energetische Schwachstellen priorisieren
- technische Optionen vergleichen
- Zeit- und Finanzplanung realistisch bewerten
Das GEG zwingt also selten zum sofortigen Handeln – aber es verändert die wirtschaftliche Logik von Investitionen. Fehlentscheidungen werden teurer. Übergangslösungen verlieren schneller an Wert. Technische Kurzschlüsse rächen sich langfristig.
Die zentrale Frage lautet daher nicht: „Was ist politisch gewollt?“ sondern: „Was ist für dieses konkrete Gebäude langfristig wirtschaftlich sinnvoll?“
Wer diese Frage nüchtern beantwortet, braucht weder Panik noch Ideologie – sondern Planung.