Altbau oder Neubau? Die große Frage

Wenn der Entschluss gefasst ist, sich ein Haus zu kaufen, fällt schnell die Frage, ob es ein Altbau oder Neubau sein soll. Die Entscheidung ist nicht leicht zu treffen und hat viel mit dem eigenen Wunsch nach Entfaltung und Lebensgestaltung zu tun. Auch der finanzielle Aspekt muss genau betrachtet werden.

Was bedeutet „Altbau“ und „Neubau“?

Wie lassen sich eigentlich die Begriffe Altbau und Neubau definieren? Es besteht keine offizielle Maßgabe und so lassen sich verschiedene Ansätze zur Einteilung finden. In Deutschland ist es üblich, Gebäude, die vor 1949 erbaut worden sind als Altbau einzustufen. Ganz anders sieht es auf dem Immobilienmarkt aus. Hier wird jedes Gebäude, das noch nicht im Großen saniert worden als Neubau bezeichnet.

Die „gefühlte“ Wahrheit ist oft: Jedes Haus, das älter als 30 Jahre ist, gilt als Altbau.

Zur Vereinfachung gehen wir davon aus, dass nur ein Haus, das Sie als Bauherr neu planen und errichten lassen, ein Neubau ist. Jedes Bestandsgebäude ist im Folgenden ein Altbau.

Mit welchen Kosten ist zu rechnen?

Neubau mit Gerüst
Im Neubau lassen sich viele Vorstellungen realisieren.

Der wichtigste Aspekt gleich zu Beginn: Bei einem Neubau muss mit einer zunächst bedeutend höheren finanziellen Belastung gerechnet werden, als bei einem Bestandsgebäude. Es ist zum Beispiel  zu beachten, dass in der Bauzeit für den Bauherrn eine Doppelbelastung besteht: Die Miete der bisherigen Wohnung und zugleich die Baukosten bzw. Finanzierungsraten des Bauprojekts.

Ob ein Neubau an sich teurer ist als der Kauf einer Immobilie ist stark davon abhängig, wo gebaut werden soll. In Großstädten kann die fertig gebaute Wohnung schon mal 4500 € pro Quadratmeter kosten, während der finanzielle Aufwand für einen Neubau bei 2500€/m² liegt. Auf dem Land wiederum kann der Kostenpunkt eines Neubaus sehr viel höher liegen als bei kaum begehrten Bestandsimmobilien, selbst wenn die Sanierung mit eingerechnet wird.

Zudem liegt das finanzielle Risiko beim Neubau  größtenteils beim Bauherrn. Sollte beispielsweise schlampig gebaut werden und die Gewährleistungsfrist von 5 Jahren bereits abgelaufen sein, bleibt der Bauherr z.B. auf dem Schimmelbefall sitzen. Ein Albtraum könnte wahr werden, wenn der Bauträger während der Bauzeit Konkurs anmeldet. Vorausgeleistete Zahlungen gehen dann sämtlich verloren. Möglichkeiten der Absicherung bieten hier Bank-, Gewährleistungs- oder Fertigstellungsbürgschaften. Dennoch birgt jede Bauentscheidung das Risiko, dass etwas schief geht.

Dafür ist bei einem Bestandsgebäude mit bedeutend mehr Sanierungsmaßnahmen und versteckten Kosten zu rechnen, die das Glück der ersten Jahre im neuen Heim erheblich trüben können.

Wo besteht mehr planerische Freiheit?

Umbau eines Altbaus
Durch Umbau lässt sich Alt und Neu kombinieren.

Der größte Vorteil eines Neubaus ist sicherlich die im Rahmen der Bauordnung und Energieeinsparverordnung absolute planerische Freiheit. Das Haus kann nach den eigenen Wünschen und Bedürfnissen gestaltet werden. Offene oder geschlossene Küche? Terrasse? Balkon? Großes Bad oder kleines Bad? Der Grundriss kann dem eigenen Lebenskonzept angepasst werden und unterstreicht die eigene Individualität. 

Außerdem können neue Technologien zur Energieeinsparung eingesetzt werden und damit vollumfänglich auf die Förderungsmöglichkeiten z.B. der KfW zugegriffen werden. Damit fallen auch kaum Wohnnebenkosten an. 

Die Freiheit eines Altbaubesitzers liegt oftmals nicht im Gebäude an sich, sondern mehr bei der Grundstücksfläche. Bestandsflächen sind meist selbst in dicht besiedelten Ortschaften sehr viel größer als neu geschaffene Grundstücke. Das bedeutet Platz für einen Garten, Gestaltungsmöglichkeiten und allgemein ein  Leben, das sich gerade im Sommer größtenteils draußen abspielen kann. Gerade für Familien ist dieses Kriterium nicht zu vernachlässigen, besonders, was lärmempfindliche Nachbarn betrifft.

Die nötige Planung und der Zeitaufwand vor dem Einzug

Beim Altbau fällt ein Großteil der Planungs- und Bauphasen weg, selbst wenn eine Sanierung angedacht ist. Zudem kann der Bauherr die Immobilie vorab besichtigen. So kann der Zustand überprüft werden und etwaige Mängel erkannt werden. Dabei ist angeraten, sich die Unterstützung eines Sachverständigen zu sichern. Das geübte Auge des Fachmanns erkennt versteckte Ungereimtheiten in der Struktur bedeutend schneller als der Laie. Zudem kann gleich ein Sanierungskonzept hinsichtlich der EnEV oder eines KfW-Effizienzhaus erstellt werden. Hierfür bietet das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) eine Förderung von Vor-Ort-Beratungen bis zu 50% an. 

Auf das gewünschte Wohngefühl kommt es an!

Wenn nicht im großen Stil saniert wird, ist die Wohnbehaglichkeit in einem Neubau meist um einiges höher. Wände, Fenster und Dach sind nach modernen Standards gedämmt und Wärmebrücken sind minimiert. Während es im Altbau aus vielen Ritzen und Rillen zieht und das Gebäude ohne aktive Heizquelle schnell abkühlt, ist in einem Neubau selbst im Winter kaum Beheizung nötig.

Dennoch ist das Wohngefühl in einem lange bestehenden Altbau natürlich etwas ganz besonderes. Seien es die hohen Wände, die knarzenden Holzdielen oder die klassische gemütliche Raumaufteilung. Manch einer liebt es, Andere ärgern sich über die fehlenden Möglichkeiten der Einflussnahme auf den Grundriss.

Alles in allem kann dennoch letztendlich nicht einfach unterteilt werden in das Prinzip „Neubaus für Individualisten und Altbaus für Romantiker“. Jede Variante bietet ihre Option der persönlichen Gestaltung. Letztendlich muss das Gesamtbild stimmen. Und das kann es als Bauherr oder eben als Käufer.

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